买房人抢着给vs银行不想要

(资料图)

“曾经批贷难，如今还贷难。”当前的语境下，“还贷”指的已经不是月供的压力，而是如何提前偿还部分甚至全部房贷。到底为什么会出现这一现象？58安居客研究院院长张波指出，提前还房贷本质上还是民众对于未来不确性的防御性反应。

“我承担了高利率，但手上的房子可能并没有涨价，甚至还在跌价。那么现在最佳选择就是还掉贷款，相当于理财了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释称。

近期房贷利率的动态调整也是非常重要的触发因素。“对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显了。”李宇嘉表示，这时要么还贷款，要么还款后卖房再买房，腾挪为低利率房贷，这样月供也就减少了。

资料图：银行工作人员清点货币。中新社记者张云摄

本可以提前收到钱，银行又为何设置违约金或补偿金、预约排队等障碍，变相阻止提前还贷？

“银行挣钱的一个主要渠道就是通过对外放贷赚取利息，房贷利息又是比较重要的优质资产。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，

一方面是周期越长利息就越高，另一方面是之前的房贷利率比现在高不少，差额随着时间的延续会越来越大。

央行发布的《2022年金融统计数据报告》显示，2022年全年住户存款增加17.84万亿，较2021年多增7.94万亿。

“这其中包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金等，大部分成为定期存款。”李宇嘉解释，

资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷又被提前还款，银行收益自然受到冲击。

银行是否合理vs买房人如何操作

但在此情况下，银行是否可以设置还款障碍？

“部分存量房贷利率偏高，受当时房地产调控政策、供求关系影响和决定，反映的是当时房贷市场价格情况，主要不是银行的问题。”招联金融首席研究员董希淼指出，虽然呼吁银行为借款人提前还款提供更多便利，但提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更，不是借款人单方面的权利，的确需要借贷双方协商一致。

王玉臣介绍，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

“如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的，此外还要注意看双方的协议约定。”王玉臣提示，一些银行的按揭贷款合同文本中会约定提前放贷需要支付违约金，这些约定的条款实际上就是格式条款，在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。

“如果不符合相关法律规定，又没有相关协议约定，银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。”王玉臣说。

若是确认好合同后，提前还房贷依然受阻，买房人应怎样维护自身合法权益？

北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、律师朱逸聪提出三种维权渠道：一是先与贷款银行积极协商，以及拨打贷款行总行的客服电话投诉；如果上述救济途径效果不佳，可以拨打银保监会的投诉电话或者政务热线；最后可依据贷款合同关于提前还款的约定，向贷款行所在地的人民法院提起民事诉讼。

“如果遇到因为银行原因导致需要等待数月，一定注意做好相关取证。”王玉臣提醒，一般来说，如果没有专门的APP，最好通过书面方式提交申请，提交申请时注意让接受人签回执，或者通过邮寄的方式做好取证，保存好邮单和银行的签收记录。

资料图：商品住宅高楼。中新社记者陈超摄

提前贷款会否持续vs存量房贷利率是否能降

当前提前还贷已引发多波热潮，但业内普遍认为，这才只是开始。

“

只要房贷利率高于理财利率，房价和居民预期房价继续下跌，提前还贷的动机就一直会存在

。”李宇嘉指出，这也是去年以来，房地产贷款占新增贷款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房贷利率和现在4%以下多的新增房贷利率相差很大，且社会各种投资收益率持续降低，只要存量房贷不降低，未来几个月提前还款会继续明显增加。”中原地产首席市场分析师张大伟认为，整体看提前还款才只是开始。

面对存量房贷客户的还款压力，呼吁降低存量房贷利率的声音也越来越多。

从银行的角度看，张大伟认为，银行大概率不会主动降低存量房贷利率，毕竟大部分已经成为金融产品，且一旦存量房贷降息，对银行的利润有很大影响。

但从宏观角度看，与存量房贷利率息息相关的5年期以上LPR报价，市场普遍认为还有下调空间。

2023年1月1日，随着2022年LPR的下调，部分存量贷款利率开始重新定价，签订LPR浮动利率的购房者房贷利率随之降低，但对比当前新增房贷利率仍有不小的差距。

“为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。接下来除了强化‘保交楼’等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在。”东方金诚首席分析师王青认为，这也是上半年稳增长、防控风险的一个主要发力点。

“提前还贷”咋又双叒上热搜？！

对于个人房贷提前还款潮，短期内银行不乐意看到，所以有了关闭线上预约提前还款渠道等消极应对措施。不过，也有银行逆势而上，如某家以零售贷款为主业的大型银行主动下调存量客户房贷利率，存量客户和新增客户同步进入“3时代”，获得客户的好评，毕竟大家都是经济学上的“理性人”。

进入2023年后，提前偿还房贷现象进一步成为银行和媒体等重点关注的一种“潮流”，并引发社会各方热议和解读。那么，当前部分个人房贷客户提前还贷的直接核心原因为何？是什么导致了这种

“潮流”的兴起？

2022年四季度开始，部分个人房贷客户到银行办理或预约提前还贷的现象开始明显增多。通过央行的季度《贷款投向统计报告》我们可以看到对应数据：去年三季度末金融机构个人房贷余额38.91万亿元，

到了四季度末余额只有38.80万亿元，即3个月之内净减少约1100亿元

（相关详情见附图一）。这是个人房贷多年以来首次出现季度负增长。

进入2023年后，提前偿还房贷现象进一步成为银行和媒体等重点关注的一种“潮流”，并引发社会各方热议和解读。作为金融从业人员，笔者认为

当前部分个人房贷客户提前还贷的直接核心原因在于价格（包括存款贷款利率和资产收益率等）的现实与预期变化，

因为价格机制是市场经济的核心机制，而目前正处于利率市场化加速的转折期。

（附图一）

住房贷款利率下行影响

首先，从五年期LPR的变化看。

因为个人房贷利率定价是以此为锚的。2019年实行新的LPR，当时五年期利率为4.85%。虽然在2020年由于疫情等原因LPR下行明显，不过至2021年末五年期LPR尚有4.65%。2022年之内五年期LPR分别在1月份、5月份和8月份进行了3次下调，最后下降至目前4.30%的历史低值。

其次，从实际房贷平均利率看。

以2018年以来各季度末月份的个人房贷平均利率为例，2018年3月至2022年3月数值在5.34%至5.75%之间波动，此后才降到5%以下。其中，

2022年6月和9月个人房贷平均利率分别为4.62%和4.34%

（相关详情见本文附图二）。从去年四季度开始，受购房与房贷需求下降影响，部分城市的首贷优惠利率已经降到4%以下，其中个别达到了3.7%，进入“3时代”。笔者预测去年12月房贷平均利率在4.20%左右，因为央行已披露全年个人房贷平均利率为4.26%。

（附图二）

再次，从不同贷款利率差值看。

2018年和2019年各季度末的月份，个人房贷平均利率一般低于同期贷款加权平均利率，或者略高一点；但是2020年以后，个人房贷利率相对后者更高，其中最高差值达到93个BP；直到2022年9月二者持平，差值为零。这种前后较快的价格差异的变化，会让金融消费者产生心理落差。

更直白地说，纵向比较，在较高利率时获得房贷的居民更会认为价格不够合理；横向比较，首次房贷这类客户其实比一般中小企业可能更优质、却以更高利率获得贷款，他们也会感觉不够合理，因此在可能的情况下干脆一还了之。

从金融理论上看，当利率进入下行周期时，银行贷款客户一般会缩短其借款的久期，包括提前偿还本息、以新的短期贷款替代长期贷款、以低利率贷款替代高利率贷款（前者如目前的个人经营性贷款）等方法，以减少利息支出。

一定程度上客户借款和购房一样是“买涨不买跌”，所以我们看到

在人口总量因素（长期与短期双重）和人口收入因素（短期）影响下，2022年商品住宅销售面积增速已经陡降

（相关详情见本文附图三）。房产市场的供求关系变化将影响价格（多数区域表现为下降）及心理预期变化，进而影响对房贷利率的感受与预期变化。

（附图三）

商品住宅价格变化影响

房贷利率涉及居民负债的财务成本，商品住宅价格则涉及购房的直接成本，二者还具有相关性；同时从行为经济学角度分析，二者的上行或者下行变化，会对房贷客户和其他购房者的“心理账户”产生影响。

在房价上行周期，投资性购房需求肯定是上升的，所以多年前有不少“房叔”和“房姐”之类人物的出现。而自住性购房（包括首次购买和改善性购买）需求同样会上升，因为后期相对前期的价格差为正数，即购房者的“心理账户”会产生“收益”的感受。“再不买，很快就会涨价了”，一句简单的营销话术就可以“助推”交易行为的发生。

相反，

当房价进入下行或者停滞（相对消费物价上涨仍然是下降）周期，原有购房者的心理账户上会出现“亏损”感受

（相当于银行投资资产出现浮亏），因此经常可以看到有的楼盘降价后、之前的购房者会去售楼部“说理”；前文中已经分析，对于贷款购房者来说，受贷款利率与房价下行的双重影响，其心理变化表现更加明显。

从宏观视角看，2001年至2021年期间，全国商品住宅平均价格是持续上行的（不考虑复杂的区域差异），而2018年以来上行趋势放缓，到2022年开始出现负增长。据统计部门官方数据，2022年全国商品住宅销售面积114631万平方米，同比增长-26.8%；销售金额116747亿元，同比增长-28.3%；由此测算

全国住宅均价为10184.6元/平方米，同比下降2.0%

（相关详情见本文附图四）。

这成为居民购房意愿下降的重要影响因素（且可能形成循环影响），也使得有房贷的居民在对比了住宅资产“收益”与相关利息财务成本之后，更感觉“收益不能覆盖成本”和“划不来”而推动了提前还贷。

（附图四）

居民财富收益下行影响

如果就“房子和房贷”来说“房和贷”，还不足以较全面地解释提前还贷成潮的原因；我们可能需要站到住户部门资产负债表和现金流量表的宏观角度来分析，因为尽管房产是其最主要的资产，但是占比还是相对有限。据中泰研究院研究，2021年末我国住户部门的总资产中，实物资产（房产、汽车、收藏等）和金融资产分别占比为67.8%和32.2%；前者中房产占比约94.3%；后者中占比最多的是存款50.2%，然后是理财、保险和股票分别占比12.5%、11.6%和11.0%。

先说股票，2022年以散户为主的住户部门实现正收益的相对不多。以上证指数为例，2021年最后一个交易日为3639.78点；2022年最后一个交易日下跌至3089.26点。这一年估计不少股民是被“收割”了。

再说理财，2022年四季度银行理财产品遭遇到罕见的大面积净值下跌（全年回报为负的理财产品有3104只、占比23.29%），让许多财富管理客户大额赎回；全年收益率大于5%的理财产品仅397只、占比仅2.98%。

最后说存款，虽然相对前两种投资来说利息收益更为稳定，所以去年居民的储蓄存款增长非常强劲，全年同比增长17.4%，是2009年后的增速最大值，从整体上说住户部门“有钱还贷”；但是存款利率下行仍然明显，特别是2022年9月多家大行先后发布公告下调其RMB存款挂牌利率。以JT银行三年期定期存款产品为例，2021年12月利率为3.50%；2022年8月下调至3.35%，至2022年11月只有3.25%。2023年开门红期间仍然还是3.25%。

（附图五）

而在居民各类资产收益率呈现下行趋势的背后，是无风险收益率的明显下行。据央行《2022年金融市场运行情况》数据，

去年12月末，十年期国债收益率2.84%；虽然比上年同期上行6个BP，但是仍然处于历史相对低位

（相关详情见本文附图）。同期银行间同业拆借月加权平均利率为1.26%，同比下行76个基点，反映出去年商业银行的同业资产收益率呈现下行趋势。